Trong quá trình chuyển nhượng bất động sản, hẳn đôi khi bạn cũng cảm thấy bối rối về những giấy tờ và thủ tục cần thiết, nhất là trong thời điểm này khi mỗi ngày lại có đến hàng nghìn giao dịch trên thị trường. Để giúp bạn trang bị thêm một số thông tin và kiến thức về quá trình này, bài viết ngày hôm nay sẽ viết về quá trình chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là về bất động sản thứ cấp.
Chuyển nhượng bất động sản thứ cấp là gì?
Đầu tiên, hãy cùng nhau tìm hiểu về định nghĩa về thị trường bất động sản thứ cấp và sơ cấp tại Việt Nam.
Để phân biệt thị trường bất động sản thứ cấp và sơ cấp, mỗi quốc gia sẽ có những khái niệm định nghĩa khác nhau, dựa vào các tiêu chí khác nhau. Nhìn chung, tại Việt Nam có 2 loại thị trường bất động sản – thị trường Sơ cấp và thị trường Thứ cấp.
Bất động sản sơ cấp là những bất động sản được giao dịch lần đầu tiên trên thị trường từ chủ đầu tư cho người mua. Những bất động sản sơ cấp thường là các căn hộ chung cư, đất nền dự án,..v..v
Bất động sản thứ cấp sẽ là những bất động sản được giao dịch sau lần giao dịch đầu tiên. Những sản phẩm của bất động sản thứ cấp có thể là nhà phố, căn hộ và cả sản phẩm là đất nền, miễn là các sản phẩm này giao dịch sau lần đầu tiên giao dịch trên thị trường Sơ cấp.
Chuyển nhượng bất động sản thứ cấp nghĩa là nhượng lại quyền sở hữu, sử dụng bất động sản hoặc các loại tài sản hợp pháp cho cá nhân, đơn vị khác theo thỏa thuận, hợp đồng.
Các bước chuyển nhượng bất động sản thứ cấp
Sau khi đã hiểu rõ về định nghĩa của việc chuyển nhượng bất động sản thứ cấp, hãy cùng tìm hiểu sâu hơn về những thủ tục và giấy tờ cần thiết để hoàn thành quy trình chuyển nhượng này. Bất động sản trong thị trường thứ cấp thường sẽ có các trường hợp sau:
- Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Các căn hộ chung cư, đất dự án chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chỉ có hợp đồng mua bán giữa người mua và chủ đầu tư.
Chúng ta hãy cùng tìm hiểu theo từng trường hợp, chuyển nhượng bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bước 1: Đặt cọc tài sản mua bán
Sau khi người mua và người bán đã thỏa thuận hết những vấn đề liên quan đến chuyển nhượng bất động sản, cả hai bên sẽ tiến hành đặt. Đặt cọc có nghĩa là bên mua sẽ thanh toán trước một khoản tiền cho bên bán để xác nhận việc thống nhất giữa các bên và để bảo đảm việc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng.
Quá trình đặt cọc mua nhà có thể thực hiện ở phòng công chứng hoặc có người thứ 3 đứng ra làm chứng. Thường thì sẽ do một người thứ 3 đứng ra làm chứng, người này không có quan hệ với cả hai bên mua và bán.
Hợp đồng đặt cọc sẽ nêu rõ giá trị tài sản mua bán, số tiền đặt cọc, thời gian ký hợp đồng mua bán và hình thức thanh toán, thỏa thuận bên chịu thuế…
Bước 2: Công chứng hợp đồng mua bán nhà đất
Sau thủ tục đặt cọc, việc tiếp cần thực hiện là ký hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng theo thời gian đã thỏa thuận trong hợp đồng cọc, thường sẽ tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng sau 30 ngày đặt cọc
Thường thì văn phòng công chứng sẽ chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng, bên bán và bên mua chỉ cần ký tên trên hợp đồng.
Sau khi hoàn thành thủ tục mua bán nhà đất có sổ đỏ tại văn phòng công chứng. Bên mua thanh toán toàn bộ số tiền còn lại cho bên bán. Lúc này bên bán sẽ bàn giao toàn bộ giấy tờ pháp lý có liên quan tới nhà đất cho bên mua.
Bước 3: Sang tên sổ đỏ và nộp thuế theo quy định
Thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới.
Theo quy định, người mua và người bán sẽ phải nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Người mua sẽ chịu thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản và người bán chịu 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân.
Thủ tục mua bán bất động sản chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Trong trường hợp này, bất động sản đã từng được mua trên thị trường sơ cấp thông qua hợp đồng mua bán giữa người mua ban đầu và chủ đầu tư. Khi người mua mới muốn mua lại tài sản này, quá trình sẽ hơi khác một chút. Quy trình này gồm 4 bước chính, bao gồm:
Bước 1: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư
Người mua và người bán sẽ đến văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng sẽ bao gồm những thông tin sau:
- Thông tin cá nhân của người bán và người mua
- Giá bán, phương thức thanh toán và điều khoản thanh toán
- Quyền, nghĩa vụ của các bên và các quy định khác
Lưu ý rằng hợp đồng chuyển nhượng sẽ bao gồm 7 bản gốc và được công chứng tại văn phòng công chứng. Những lưu ý cho quá trình công chứng:
- Phải công chứng tại các Văn phòng công chứng trong phạm vi tỉnh/thành phố nơi có nhà đất
- Nếu trường hợp người mua hoặc người bán già yếu không thể đi lại, có thể thực hiện công chứng ở ngoài Văn phòng công chứng
- Thời hạn công chứng không nên quá 2 ngày làm việc
- Với hợp đồng nội dung công chứng phức tạp, thời hạn công chứng có thể kéo dài không quá 10 ngày làm việc
Bước 2: Kê khai, nộp các khoản lệ phí, thuế liên quan
Thủ tục hoàn tất, người mua sẽ mang hồ sơ lên phòng địa chính nơi quản lý nhà đất để nộp và làm thủ tục sang tên sổ đỏ cho người mới.
Theo quy định, người mua và người bán sẽ phải nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản. Người mua sẽ chịu thuế trước bạ 0,5% giá trị tài sản và người bán chịu 2% giá trị tài sản cho thuế thu nhập cá nhân.
Bước 3: Nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận
Sau khi công chứng xong giấy tờ ở bước 2, người mua sẽ để nghị chủ đầu tư xác nhận bằng những giấy tờ như sau:
- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại.
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị để đối chiếu.
Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau:
- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng.
- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở).
- Biên lai nộp thuế hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.
Sau khi hoàn thành những giấy tờ này, giao dịch coi như đã hoàn tất và người mua là chủ sở hữu chính thức của bất động sản.
Trên đây là những bước chuyển nhượng bất động sản thứ cấp tại Việt Nam, hy vọng những thông tin trên có thể giúp người đọc hiểu rõ hơn về các quy trình bất động sản.
Chuyển nhượng bất động sản là một quá trình rất quan trọng và mang nhiều rủi ro, vậy nên bạn hãy tham khảo thật kỹ các thông tin liên quan để có thể mang lại những giao dịch thành công.
